国土交通省ガイドラインを読む

住宅：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について - 国土交通省

 

住むエリアはどのあたりがいいか。通勤、通学に支障をきたさない範囲で考えないといけません。通勤通学の手段はなにかを考えてエリアを考えましょう。

エリアが絞り込めればそこからの通勤経路の情報が必要です。情報収集しましょう。交通機関のバス、電車は鉄道、バス会社のHPで経路図、通勤時間帯の時刻表が入手できます。道路事情は自分が絞り込んだエリア近辺に住む友人、知人に教えてもらいましょう。

自分が絞り込んだエリアと通勤経路、生活便利施設の情報を入手できたらさらにエリアを限定できると思います。次はその候補地の物件を検索してみましょう。ここで気をつけないとけないのはHP上の物件紹介情報はほんの２割程度の内容しか載っていません。その物件の良いところも悪いところも残りの８割は自分の目や耳で確かめなければなりません。必ず即答せず数回自分の足で現地へ行って調べましょう。

物件の調べる項目

物件の詳細の説明を聞きましょう。

 

　

家賃以外に必要なもの？一般には敷金

（２から４ヶ月）又は保証金（２から４ヶ月）、

礼金（１ヶ月）、仲介手数料【１ヶ月）、共益費（毎月）

 

 ここで敷金、保証金、共益費、礼金とはどういうものなのか理解しましょう。

 

敷金とは貸主の賃料の滞納や不注意等による物件の損傷・

破損等に対する修復費用等の損害金を担保するために、

契約  時に貸主に預け入れるものです。

　

保証金とは退去時の原状回復義務が生じるときに通常の使用に伴い生じる本物権の損耗にかかわらず保証する金銭の担保として預け入れるものです。

　

礼金とは地域の慣習によって行われているもので定義はありません。字のごとくお礼として渡されるお金です。

 

共益費とは共用部分の清掃費用、ゴミの回収費用等、共用廊下の電気代などです。

　

更新時には更新手数料の有無

　

通勤、通学の手段

 

通勤、通学でつかう交通機関の駅、バス停へはどのくらいかかるか。車は主要道路へ出やすいか、駐車場は敷地内か別の場所か、自分の部屋からどれくらいの距離か？

 

物件の陽あたりはどうか。湿気のたまりやすい物件ではないか、その物件全体の入居率はどうか？

 設備　電化かガス併用か、併用なら都市ガスか、プロパンガスか　プロパンガスなら基本料金、従量単価を調査する必要があります。現在プロパンガス料金が高くなっています。

電化ならIHクッキングヒーターは何キロの物を設置されているか、2キロ以上でないと電化の特別料金が使えないようになっています。

ネット環境はどうか

自分の持ち込む家財道具はちゃんと置けそうか？

 

コンセントの数、電話、TVコンセントの位置もチェック

電気のスイッチの場所をチェック　夜帰ってきて玄関廊下の照明スイッチを手探りでさがさないといけなかったり良くあります。

 

各部屋の開口部の大きさを確認　この幅で部屋に入れるものが入るかチェック

 

プライベートは大丈夫か。いつもカーテンを閉めておかないといけないなら困ります。

 

建具、流し台は日本製であるかどうか。

日本製で無いならホルムアルデヒドなどの基準が満たされているかどうかわかりません。

 

自分のイメージに沿った部屋作りができるか？レイアウトを考える。

 

 

　

物件の申込みをしましょう。通常1月分の家賃の額を手付金として入れて物件を押さえてもらいます。

　

しかし、物件をやめるときには手付金を流さないといけないリスクが生じます。

　

物件によっては申込みの意思確認として申込金を預かるところ、申込書だけの記入のところと今はいろいろです。

　

申込み時の説明を詳しく受け、内容を理解した受けで申込みしましょう。

　

このとき手付金を入れる場合は入れる前に必ず重要事項説明を受けましょう。

　

上記にかかわらず賃貸借契約を交わすことになった場合には契約前にかならず重要事項説明を受けましょう。

　

説明の内容は

物件の所在地、構造、広さ　物件の所有者、所有者の住所、物件に抵当権がついているかどうか　台所、浴室、トイレやその他の設備　ごみ出しの場所（公共の場所なのか賃貸物件が専用に設けている場所など）　公共の場所なら町内会費が必要なケースが多く、物件専用のごみ収集所がある場合は共益費が必要なケースが多いので詳しく説明を受けましょう。

　

石綿使用調査の有無、耐震診断の有無と内容

契約の期間及び契約の更新に関する事項

　

契約の解除、損害賠償の予定に関する事項

　

契約の終了時における金銭の清算に関する事項

（敷金、保証金等の清算）

　

管理の委託先、管理形態

　

その他、都市計画法にかかわること

（道路の立ち退き等にかかっているなど）

　

入居日の打ち合わせをして賃貸借契約を交わしましょう。

必要なものは連帯保証人、又は保証人、印鑑、家賃、その他費用

連帯保証人、保証人は実印と印鑑証明を求められる場合があります。

　

ここで連帯保証人と保証人の違いを知っておきましょう。

大きな違いは催告の抗弁権と検索の抗弁権が連帯保証人にはありません。

（催告の抗弁権）

債権者（賃貸人）が保証人に債務の履行を請求したときに、保証人が、まず主たる債務者に催告をなすべき旨を請求することができる権利をいう　債務者とは賃借人のことです。

　

（検索の抗弁権）

保証人が、債権者に対し、主たる債務者の財産につき執行をなすまで自己の保証債務の履行を拒むことができる権利　

　

簡単に説明しますと、保証人は賃借人に支払える資力があればまず賃借人からその資力を探して取れということがいえるが連帯保証人にはそれがありません。

　

賃貸借契約

賃貸借契約を交わす時の重要事項

１．契約解除

　　自ら退去する場合は1ヶ月前に家主又は、管理会社に告知

　　家主都合で退去の場合は6ヶ月前に告知が必要

上記はどんな場合でも通用する居住用賃貸借契約のルールです。

　

家賃滞納による契約解除

家賃滞納した場合の契約解除は一般的には3ヶ月、2ヶ月と定めることもあります。契約書を必ず確認しましょう。

　

敷金、保証金があリますがこれを充当するしないは家主の自由です。敷金、保証金を充当しないまま契約解除になるケースもあります。

　

２．退去時の清算

退去の時には現状回復の義務があります。どれだけの範囲なのかしっかり説明を受けましょう。国土交通省のガイドラインどうりか確認書ましょう。

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